Tiền Thật và Lời Hứa
Tiền Thật và Lời Hứa
Ngân hàng định giá nhà để có chỗ chứa nợ, không phải để đo giá trị: ghi bao nhiêu thì cho vay bấy nhiêu, con số đi theo người cho vay. Một căn nhà giao dịch bằng một phần tiền thật, chín phần tín dụng. Thủ Thiêm cùng lô đất: giá trúng 24.500 tỷ năm 2021 bị hủy, khởi điểm 2026 còn 10.198 tỷ.
Đánh thuế đất bỏ hoang 0,2% chỉ nâng mức 0,15% đang có thêm 0,05 điểm, nên với người ôm đất nền bằng tiền vay, lãi vay mới là thứ ép bán. Tính ra, một lô đất nền 6,1 tỷ vay một nửa trả khoảng 332 triệu tiền lãi mỗi năm, còn phần thuế tăng thêm chỉ khoảng 3 triệu. Đề xuất trình Quốc hội ngày 23/10/2026, dự kiến áp từ 1/1/2027, chưa thông qua.
Đất nền gần khu công nghiệp khó được nhà máy kéo giá, vì tiền nhà máy ra khỏi hàng rào chủ yếu đi qua đồng lương công nhân. Quý III/2026, khu công nghiệp đã vận hành ở Hà Nội, Hải Phòng kín trên 86%, Hưng Yên trên 92%, trong khi căn hộ và đất nền giảm giá. Nhà máy ngoại trả tiền thuê đất bằng đô trả trước, còn lương bình quân khối FDI khoảng 10 triệu một tháng, nên phần lọt ra ngoài nhiều khả năng dừng ở phòng trọ.
Đấu giá đất Thủ Thiêm tới 23/10/2026 chưa có phiên nào năm nay công bố kết quả, lịch cứ dời. Lô từng trúng 24.500 tỷ năm 2021 nay khởi điểm chưa bằng nửa giá ấy, vậy sao phiên vẫn lùi? Đứng vào chỗ người định giơ bảng mà làm phép chia thì thấy.
Giải phóng mặt bằng Hà Nội trả gấp đôi bảng giá, tức gấp đôi giá của hôm qua; phần đất lên giá nhờ quy hoạch thuộc về người cầm bút và người chờ được. Hà Nội phải dời dân vì không có quỹ đất trống ở lõi như Thủ Thiêm, còn Thủ Thiêm mất hai mươi lăm năm từ quyết định tới phiên đấu lớn.
Tồn kho bất động sản quý III lên khoảng 51.950 căn, giao dịch còn chừng 66% quý I, mà giá rao chỉ lùi 1-10%. Giá không do người mua giữ mà do món nợ đằng sau: hạ giá thì chủ mất vốn, ngân hàng nhận nợ xấu, nên cả hai cùng đảo nợ chờ.
Đường sắt tốc độ cao 67 tỷ USD và loạt tuyến metro đang được bàn, ai cũng đếm con số chi ra. Nhưng tiền nhà nước bơm vào là nợ, của cải thật do dân làm ra về sau, còn phần lời lớn nhất không nằm ở hợp đồng xây lắp mà ở đất hai bên đường. Ai cầm sẵn đất và giấy phép quanh tuyến từ sớm mới là người hốt phần lớn.
Tuần 20-27/9/2026, Ngân hàng Nhà nước tách thêm khách sạn, nghỉ dưỡng khỏi room tín dụng bất động sản và ba luật đất được đưa ra lấy ý kiến dân. Nhưng lãi thả nổi 13-15%, đất nền 9 tháng chỉ tăng 0,2%, giao dịch quý 2 còn 71,5% quý 1. Tiền chỉ mở cho chỗ có dòng tiền thật, đất nền đầu cơ sẽ kẹt lâu, và thước đo đúng là số hợp đồng chứ không phải giá rao.
Cấm phân lô bán nền không khoá dòng tiền vào đất, chỉ dồn tiền về vài chủ đầu tư được chọn làm đô thị trọn gói thay vì người ngâm lô. Nửa đầu 2026 dư nợ bất động sản tăng 8,3%, nhanh hơn tổng tín dụng. Đất vẫn là cái van tổng cầu rẻ nhất, chỉ đổi tay người cầm.
Chính phủ chốt tính thời hạn chung cư theo tuổi công trình, nhiều người lo mua căn hộ vài chục năm rồi mất trắng. Nhưng cái người ta cầm xưa nay chỉ là quyền dùng khối bê tông có tuổi thọ cộng quyền dùng miếng đất thuộc sở hữu toàn dân, nên gắn thời hạn chỉ là gọi đúng tên cái vốn đã vậy. Thứ nhà nước thật sự siết là trò ôm chung cư cho thuê chờ tăng giá.
Trái phiếu bất động sản dồn đáo hạn cuối năm, riêng tháng 12 khoảng 23-24 nghìn tỷ, nhiều chủ đầu tư xin khất. Câu đáng hỏi không phải giá nhà rơi tới đâu, mà ai được quyền ôm hàng tồn và đặt giá đáy. Vì phần lớn tồn kho là tài sản thế chấp trên sổ ngân hàng, chỉ bên cầm tiền thật mới mua nổi khi phải xả giá sỉ.
Vì sao lãi vay mặt bằng thương mại ở ta luôn cao, và vì sao đó không phải chuyện xui rủi. Khi chưa có thuế giữ đất theo năm, khoản lãi hàng tháng chính là thứ thuế nắm giữ trá hình, chỉ khác là nộp cho ngân hàng thay vì nộp cho nhà nước.
Khu đô thị bỏ hoang mọc khắp nơi, vậy mà chủ đầu tư vẫn khởi công dự án mới hoành tráng hơn. Với họ, cái nhà không phải chỗ để ở mà là tài sản đem thế chấp, là cỗ máy bơm tiền, và là cái bể bê tông nhốt lạm phát cho khỏi tràn vào giá hàng tiêu dùng. Nhà ế không phải thất bại, đó là thiết kế.
Dự thảo đánh thuế bất động sản khiến nhiều người lo nhà nước đánh vào người có nhà. Bài này tách bạch: thuế nắm giữ hàng năm nhắm vào đất ôm chờ giá của giới đầu cơ, chứ không nhắm vào căn nhà để ở. Và vì sao một khoản thuế lại ép được giá đất về nhu cầu thật.
Nghị định 339 không làm giá chung cư giảm sâu: giá neo vào giá đất và dòng tiền, không vào công năng kinh doanh của căn hộ. Nó chỉ ép phân hoá: căn để ở thật đứng giá, căn mua để khai thác thì lộ mặt. Muốn giảm sâu phải nhìn tín dụng và giá đất.
Tháo gỡ vướng mắc đất đai nghe như sắp giải cứu giá, nhưng thứ được gỡ là cái cân: đơn giá, bảng giá, thuế, cưỡng chế. Thị trường không cần ai họp để gỡ giá; sửa cái cân là để đất quay về đúng nghề: chỗ làm ăn, không phải chỗ để treo.
Vì sao giá nhà đất tăng cao: không phải vì đất hiếm, mà vì hệ thống phải bơm tín dụng nên đất buộc phải có giá và năm nào cũng nhích lên. Đống thế chấp phình lên không nói dân giàu ra, nó nói cả nước phải đem đất ra cắm mới có tiền tiêu.
Sổ đỏ lên VNeID không làm nhà rẻ đi, nhà hạ là nhờ lãi vay cắt cổ, không nhờ cuốn sổ. Giá nhà chưa bao giờ chạy bằng cuốn sổ, nó chạy bằng tiền vay. Số hoá cái sổ thực ra là lau máy, thay nhớt cho cỗ máy đẻ tín dụng của ngân hàng, nới vòi chứ không khoá vòi.
Hơn 12 triệu tỷ bất động sản thế chấp không đo rủi ro ngân hàng, mà đo kích thước cái nền tín dụng cả nước đang đứng lên, quá nửa dư nợ tựa vào giá đất. Tài sản đẻ ra 3% mà nợ đè lên đòi 12-15%; giá đất đứng nhờ niềm tin nó 'không được phép hạ', điều kiện sống của cả hệ nợ, không phải chuyện người mua nhà.