Bất động sản tuần 20-27/9/2026: tín dụng chỉ mở cho chỗ có dòng tiền thật, đất nền đầu cơ sẽ kẹt lâu

Tuần 20-27/9 bất động sản có hai chuyện nhìn qua thì xanh. Ngân hàng Nhà nước ra Công văn 8509, cho phần dư nợ tăng thêm của nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, khu nghỉ dưỡng ra khỏi room tín dụng bất động sản năm 2026. Chính phủ thì đưa ba luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản sửa đổi lên VNeID cho dân góp ý.

Cùng tuần đó, dưới lòng thị trường lại là màu khác. Lãi vay mua nhà ưu đãi bình quân độ 10,9%, ai dính lãi thả nổi thì đang trả 13 đến 15%. Đất nền dự án chín tháng chỉ nhích 0,2%, so với tháng 6 còn giảm 1,2%. Giao dịch quý 2 chỉ còn 71,5% so với quý 1, tức cứ mười cái hợp đồng quý trước thì quý này còn độ bảy.

Xanh vỏ đỏ lòng. Bóc lần lượt từng lớp.

Lớp vỏ trước. Công văn 8509 không phải cái đầu tiên. Hồi tháng 5, Công văn 4551 đã tách nhà ở xã hội, khu công nghiệp, khu chế xuất ra khỏi room. Giờ tách thêm khách sạn, nghỉ dưỡng. Báo trong tuần đọc khá tỉnh: mở van có chọn lọc, không phải nới diện rộng. Đọc thế là đúng. Nhìn danh sách được tách là thấy điểm chung ngay: nhà cho người ở thật, xưởng cho người làm thật, phòng cho khách tiêu tiền mặt mỗi ngày. Toàn chỗ có dòng tiền thật để trả lãi. Đất nền không có tên.

Chuyện thứ hai nặng hơn nhiều mà ít ai để ý. Ba luật gốc về đất đem ra hỏi dân, trọng tâm là giá đất, tiền sử dụng đất, bồi thường, thời hạn chung cư, hạn chế phân lô bán nền, kiểm soát huy động vốn. Đọc lướt tưởng thủ tục. Không phải. Đây là chỗ viết lại luật chơi từ gốc: ai định giá đất, ai thu phần chênh khi đất đổi mục đích, chủ đầu tư được cầm tiền người mua trước tới đâu, cái chung cư anh em mua sống được bao nhiêu năm. Ai cầm bút viết giá đất thì người đó ăn phần chênh. Luật gốc xong thì bước sau là luật thuế bất động sản, có cái thước định giá rồi mới đánh thuế được.

Giờ sang lớp lòng.

Lãi thả nổi 13-15% là con số giết người ôm đất bằng tiền vay. Làm phép tính giả định cho dễ thấy: lô đất 3 tỷ, vay 2 tỷ, lãi 13%, chín tháng trả độ 195 triệu tiền lãi. Cũng chín tháng đó giá đất nền nhích 0,2%, trên lô 3 tỷ là 6 triệu. Trả 195 để lãi 6. Bán thì khó có ai mua giá cũ, giữ thì mỗi tháng móc túi hơn hai chục triệu.

Mà giá đứng không có nghĩa thị trường khoẻ. Nhà đất không có bảng điện khớp lệnh như chứng khoán. Chưa ai bị ép phải bán thì giá rao cứ đứng đấy, người bán treo, người mua ngồi nhìn, hợp đồng thưa dần. Con số thật là 71,5%, không phải con số trên tin rao.

Người rời chợ trước lại là doanh nghiệp. Nửa đầu năm hàng nghìn doanh nghiệp bất động sản rút khỏi thị trường. Báo 25/9 gọi cuối năm là "từ phân hoá đến chọn lọc". Chọn lọc là chữ đẹp. Nói thẳng ra là sàng: ai có dòng tiền thật thì ở lại, ai sống bằng lời hứa quy hoạch thì ra.

Còn cục chờ cuối năm là trái phiếu. Tuần này chưa xác minh được ca chậm trả mới nào, nhưng áp lực đáo hạn vẫn dồn nguyên vào tháng 12, độ 23.700 tỷ. Chưa ai chậm không có nghĩa là trả được. Chỉ là chưa tới ngày.

Thực ra ghép hai lớp lại thì chẳng có gì mâu thuẫn. Nhà nước đang làm cùng lúc hai việc. Tay trái nắn dòng tín dụng theo mục đích, tiền chỉ chảy vào chỗ có người ở, có người làm, có khách tiêu. Tay phải viết lại luật đất để giành quyền định giá và siết phân lô. Hai tay cùng đẩy về một hướng: tiền cho chỗ làm thật thì mở, tiền cho đầu cơ đất thì cắt dần.

Mà bất động sản ở mình sống bằng tiền vay là chính, chẳng có đủ người cầm tiền túi để đỡ. Tiền vay không chảy vào thì phần không đẻ ra dòng tiền thật sẽ kẹt, và kẹt lâu. Kẹt không phải là giá sập ngay hôm sau. Kẹt là rao hoài không ai hỏi, mang đi cầm thì ngân hàng định giá thấp, muốn bán thì phải cắt sâu mà chưa chắc có người đỡ. Hàng không có khách thì thước đo đúng là số hợp đồng sang tay, không phải giá dán trên tờ rơi.

Vậy nên từ giờ tới cuối năm có mấy mốc để soi. Tháng 12 là cục đáo hạn 23.700 tỷ, chậm trả có lan thành cụm hay không sẽ lộ ra lúc đó. Bộ Xây dựng ra số giao dịch và tồn kho quý 3, khó mà quay lại được mức quý 1. Ba luật sau đợt hỏi dân sẽ chốt giá đất và phân lô theo hướng siết chứ không nới, nhìn mấy trọng tâm đem ra hỏi là thấy, còn luật thuế bất động sản thì xếp hàng sau luật gốc. Dư nợ bất động sản với lãi thả nổi quý 4 thì cứ canh, tiền chưa rẻ lại được đâu. Số hấp thụ quý 3 và giá thuê khu công nghiệp quý 3 thì chưa có, có rồi soi tiếp.

Ai đứng chỗ nào thì tự xem. Được hưởng là dự án nằm đúng luồng tín dụng vừa được tách: nhà ở xã hội, khu công nghiệp, khu chế xuất, du lịch nghỉ dưỡng có khách và có dòng tiền vận hành thật, chứ không phải resort trên bản vẽ. Được hưởng là người cầm tiền mặt mua để ở thật, vì pha chọn lọc là pha người có tiền được chọn. Được hưởng là nhà đất có giá trị sử dụng cao, bám hạ tầng, mở cửa ra là có đường, có chợ, có việc làm.

Nên tránh là đất nền đầu cơ, phân lô bán nền, dự án sống bằng lời hứa quy hoạch, vì nó vừa hết lực giá vừa sắp bị luật siết, hai đầu cùng kẹp. Nên tránh là doanh nghiệp bất động sản nặng trái phiếu đáo hạn cuối năm mà đang vay thả nổi 13-15%. Và nên tránh nhất là cái đầu đọc chuyện tách khu nghỉ dưỡng khỏi room thành tín dụng bất động sản sắp mở tung. Van mở cho khách sạn có khách, không mở cho lô đất mọc cỏ.

Giá rao là lời hứa, hợp đồng công chứng mới là tiền thật.