Trái phiếu bất động sản đáo hạn cuối năm: ai được ôm hàng tồn và đặt giá đáy

Mấy hôm nay anh em lại nhắc chuyện trái phiếu bất động sản đáo hạn cuối năm. Riêng tháng mười hai đã có tầm hai mươi ba, hai mươi bốn nghìn tỷ tới hạn, còn tính cả nửa cuối năm thì nhóm địa ốc phải trả hơn sáu chục nghìn tỷ. Nhiều ông chủ đầu tư trả không nổi, quay ra xin khất, xin giãn.

Mà khất được năm nay thì sang năm vẫn phải trả, trả bằng gì khi hàng bán mãi không ra. Kiểu gì cũng tới ngày phải lôi dự án, lôi mớ căn hộ tồn ra gán nợ, bán tháo. Nghe tới bán bất động sản là ai cũng nhảy ngay vào một câu quen thuộc, giá nhà sẽ rơi tới đáy nào. Nhưng anh nói thật, đó chưa phải chỗ đáng nhìn. Cái đáng để ý là ai được quyền ôm đống hàng tồn kia, và ai là người đặt ra cái giá đáy đó.

Muốn hiểu thì nhớ một điều thôi. Gần hết tiền nằm trong bất động sản là tiền ngân hàng cho vay. Dư nợ bất động sản cỡ năm triệu tỷ, chiếm hơn một phần tư tổng dư nợ cả nước. Nghĩa là đống hàng tồn kia thực chất đâu phải của riêng ông đại gia địa ốc, phần lớn nó đang là tài sản thế chấp nằm chình ình trên sổ ngân hàng.

Mà đã nằm trên sổ bank rồi thì cái giá trên sổ ấy bank không chịu cắt đâu. Hạ giá tồn kho là vỡ luôn định giá thế chấp của chính nó, nên nó cứ đảo nợ, giữ con số trên giấy cho đẹp. Anh nhớ cuối hai ngàn hai tư, tồn kho từng vượt năm trăm ba mươi nghìn tỷ mà giá trên sổ vẫn đứng im. Nhưng giá trên sổ đứng im không có nghĩa ngoài chợ cũng đứng im. Ai trót ôm căn hộ mà kẹt tiền, không có cửa đảo nợ như bank, thì phải cắt lỗ thật, chung cư Hà Nội có nơi đã rơi tới ba chục phần trăm. Đó là hai cái giá khác nhau. Giá trên sổ giữ được là nhờ bank chịu đảo nợ, khất định giá lại, chứ không phải vì tiền còn rẻ, tiền giờ đắt rồi. Mà tiền đắt, giá chợ rơi thì tài sản thế chấp mất giá theo, tới ngưỡng là bank kêu con nợ bổ sung tài sản đảm bảo. Ai không có tiền bỏ thêm, mà lúc này ai cũng kẹt, thì bị siết, hàng đẩy ra phát mãi. Đống phát mãi đó mới là hàng xả giá sỉ ở đoạn dưới.

Anh tính nhẩm cho các bạn dễ hình dung. Vay mua một căn hộ ba tỷ, cho thuê được tầm sáu triệu một tháng, cả năm gom lại hơn bảy chục triệu. Mà lãi vay mười hai phần trăm thì mỗi năm mất ba trăm sáu chục triệu. Thu về hơn bảy chục mà phải trả ba trăm sáu, âm gần ba trăm triệu mỗi năm mà giá vẫn treo lơ lửng. Tức là cái giá ấy đang chạy bằng tiền vay với kỳ vọng, chứ có chạy bằng dòng tiền thật đâu.

Đến lúc trái phiếu dồn về mà tín dụng bị siết, mấy cục nợ hết chỗ đảo, thì buộc phải mang hàng ra xả theo giá sỉ cho người khác ôm. Mà lúc ấy ai mua nổi hàng sỉ? Chỉ có bên cầm tiền thật. Đô, tiền mặt, một quỹ nhà nước lập ra kiểu vamc, hoặc chính ngân hàng. Còn dân xài đòn bẩy thì đứng ngoài mà nhìn thôi.

Cho nên đừng hỏi giá rơi tới đâu. Cứ nhìn xem cuối cùng ai ngồi ôm được hàng và ai gõ búa đặt giá. Người đặt được giá đáy mới là người thắng, còn lại chỉ là con tin của cái giá trên giấy.