Đấu giá đất Thủ Thiêm: giá hạ hơn nửa, sao phiên vẫn lùi?

Mấy hôm nay anh ngồi tìm tin đấu giá đất Thủ Thiêm. Tìm tới 23/10 mà chẳng thấy phiên nào năm nay ra kết quả, cũng chẳng thấy ai báo ế. Chỉ thấy lịch cứ lùi, mấy lần hẹn rồi lại dời, tháng này thành phố lại duyệt phương án mới cho ba lô bị huỷ hồi 2021. Đất sạch có, người bán có, chỉ thiếu đúng một thứ là người mua. Chợ gì lạ, hàng bày ra rồi cất vào, cất vào rồi lại bày ra.

Mọi người chắc còn nhớ vụ 2021. Lô to nhất rộng độ một hecta, có người trúng 24.500 tỷ, người về nhì cũng hô tới 23.800 tỷ. Khí thế ngút trời. Sang tháng 1 năm sau bên trúng xin bỏ cọc gần 600 tỷ, lý do là góp phần ổn định thị trường. Nghe mà cảm động. Hy sinh 600 tỷ vì thị trường, mấy ông làm từ thiện cũng phải ngả mũ.

Giờ lô đó khởi điểm hơn 10 ngàn tỷ, chưa bằng nửa giá trúng ngày xưa. Nghe tưởng hời. Giảm hơn nửa giá như hàng sale cuối mùa, chỉ có điều món hàng này trả bằng chục ngàn tỷ chứ không quẹt thẻ được. Nhưng thử đứng vào chỗ người định giơ bảng mà tính xem.

Mười ngàn tỷ chia cho một hecta là hơn một tỷ một mét vuông đất. Quy hoạch cho hệ số gần 9, tức xây được loanh quanh chín chục ngàn mét vuông sàn. Chia tiếp thì riêng tiền đất đã độ 113 triệu mỗi mét sàn, chưa đổ khối bê tông nào. Trong khi căn hộ sơ cấp cả thành phố quý III bình quân có 75 triệu một mét. Tức là chưa xây đã phải bán gấp rưỡi mặt bằng chung mới đủ trả tiền đất. Thủ Thiêm thì dĩ nhiên đắt hơn mặt bằng chung, nhưng cũng phải đắt ra trò mới gánh nổi. Mà đấy mới là tiền đất, chưa có tiền xi măng, tiền thợ, tiền môi giới, tiền in tờ rơi.

Đã thế đất trống thì không cho thuê được đồng nào. Giả sử vay hết hơn mười ngàn tỷ, lãi 8,5 đến 11,5% thì mỗi năm trả độ 900 đến gần 1.200 tỷ chỉ để giữ miếng đất. Mỗi sáng mở mắt ra là mất hai ba tỷ, trong khi chưa bán được viên gạch nào. Ngủ dậy chưa kịp đánh răng đã nợ thêm nguyên cái xe sang.

Đất lõi thành phố lớn là vốn chứ chẳng phải món hàng thường. Giá của nó phần lớn là ngân hàng chịu cho vay bao nhiêu trên nó. Mà ngân hàng bây giờ đã cho vay vượt cả tiền gửi của khách, cứ 100 đồng gửi vào thì cho vay ra độ 115 đồng, tính kiểu đơn giản. Ngân hàng Nhà nước lại bắt tín dụng bất động sản năm nay không được chạy nhanh hơn tín dụng chung. Vậy ai còn vào phòng đấu giá? Nhiều khả năng chỉ còn người cầm tiền thật của mình, hoặc có ông lớn đứng sau. Còn mấy anh định đi vay để mua thì tới cửa ngân hàng đã thấy treo biển hết chỗ.

Còn bảo Thủ Thiêm chưa từng ế thì nhầm. 3.790 căn tái định cư đem đấu bốn lần vẫn trượt, năm 2018 đưa ra độ 9.100 tỷ, tháng này lại duyệt phương án mới để đấu tiếp.

Nên lần này mà phòng đấu giá vắng tanh thì cũng đừng ngạc nhiên. Người ta không nhát, chỉ là biết làm phép chia thôi.