Ngân hàng định giá nhà để làm gì: giá là chỗ chứa nợ

Hai chữ định giá nghe hiền, mà mọi cuộc tranh nhau của loài người đều bắt đầu từ chỗ ấy. Anh ngồi mổ hai chữ này, như hồi mổ chữ tội ác trong tiếng Nga.

Định là ấn xuống, đóng đinh. Giá là cái phải trả. Ghép lại thành một câu hỏi mà ai cũng quên hỏi: ai ấn, và ai trả?

Đám đông sẽ bảo thị trường ấn. Cung cầu, ngáo giá, đắt rẻ, thị trường tự biết. Anh cười vào cái này từ lâu: thị trường là đám đông, mà đám đông thì làm sao định được giá. Đám đông không định. Đám đông chỉ tin. Tin với định khác nhau chỗ nào, lát nữa biết.

Lấy cái nhà của bạn làm ví dụ. Bạn khoe nhà mười tỷ. Nói cho ngay, lúc giao dịch thường chỉ có một tỷ là tiền thật, chín tỷ còn lại là tín dụng. Mà tín dụng thì gần như vô hạn, miễn còn người chịu cho vay. Cái nhà một tỷ định giá trăm tỷ trên giấy cũng được, chỉ cần một tỷ tiền mặt để sang tên và một cái cớ nghe lọt tai. Cớ gì cũng xong. Vào ở là giàu, cạnh ga metro, phong thuỷ tụ khí. Ai tin thì tin, hết người tin thì xoá ván chơi lại, chẳng mất gì.

Vậy chín tỷ kia ai ấn? Người cho vay. Bạn đem nhà ra ngân hàng, ông thẩm định ghi mười tỷ, ngân hàng nhấn một nút, một phần của mười tỷ ấy theo hạn mức chạy vào tài khoản. Nói hình ảnh thì bạn đã bán cái nhà cho ngân hàng với giá ngân hàng chịu cho vay, kèm quyền mua lại bằng đúng số tiền ấy cộng lãi. Giá của nhà không nằm ở nhà. Nó nằm ở cái nút.

Khổ nỗi ông bấm nút cũng không bấm cho vui. Ghi cao thì có thêm chỗ chứa nợ, có lãi để thu. Ghi thấp thì nợ cũ lòi mặt xấu. Nên giá được giữ cao, cao cho tới lúc hết người đem nhà tới cầm. Đỉnh là lúc chín mươi lăm phần trăm dân đã thế chấp hết tài sản, cái nút không còn gì để bấm, tiền không in ra nữa, giá đứng. Thủ Thiêm là bài học còn nóng. Cùng một lô đất, giá trúng 24.500 tỷ năm 2021 sau đó bị hủy, còn giá khởi điểm đấu lại năm 2026 là 10.198 tỷ, bằng bốn mươi hai phần trăm mức từng trả. Đất không teo. Cái giá trúng cũ đã không thành tiền.

Còn Nhà nước, người cầm cái bảng giá đất thì sao? Riêng trục đại lộ cảnh quan sông Hồng, Hà Nội áp bồi thường gấp đôi mức quy định. Tức là chính người in cái bảng cũng biết bảng ấy chưa đủ để người ta chịu dời đi. Ngân hàng Nhà nước hồi xưa còn phải đẻ thêm một công ty chuyên mua nợ xấu. Vừa định giá vừa mua bán thì khác gì vừa đá bóng vừa thổi còi. Ai cầm còi thì người đó ấn.

Oscar Wilde bảo kẻ hoài nghi là kẻ biết giá của mọi thứ mà không biết giá trị của thứ gì. Thời ông ấy câu đó là mỉa. Thời này nó là bản mô tả công việc của phòng thẩm định.

Thế rồi ai trả? Vay mua căn hộ, lãi hơn mười phần trăm một năm tính trên tiền vay, cho thuê được chừng ba phần trăm tính trên giá căn hộ. Tiền thuê không đủ trả lãi, phần thiếu không mọc từ căn hộ. Nó mọc từ lương của bạn, từ mồ hôi của ai đó đang đi làm công để nuôi một con số. Người ấn sớm bán cho người sau, người sau trả lãi cho người trước. Định giá, nói cho đúng tên, là cái máy chuyển mồ hôi của người làm ra thành con số của người đặt ra.

Người ta hay bảo tiêu chuẩn ấy nhảm nhí, chỉ để phục vụ lòng tham. Đúng một nửa. Lòng tham thì đúng. Con gì cũng ăn vừa đủ, riêng con người muốn dư thừa, vàng không cáng nổi cái muốn ấy nên mới đẻ ra tiền, tiền không cáng nổi nên đẻ ra tín dụng, tín dụng cần một mặt số để đọc, mặt số ấy tên là định giá. Còn nhảm nhí thì anh không dám đồng ý. Cái tiêu chuẩn ấy rất tỉnh táo, rất nhất quán, rất hợp lý. Với người đặt ra nó.

Nó chỉ nhảm với người tưởng nó đo cái nhà. Nó đo cái nút.