Cấm phân lô bán nền mà đại đô thị vẫn mọc: van đất 2026 chỉ đổi người cầm

Từ 1/1/2026 bảng giá đất mới chạy theo Luật Đất đai 2024, tính trên dữ liệu đất đai quốc gia với mã định danh từng bất động sản. Phân lô bán nền ở đô thị loại I, II, III thì cấm hẳn. Mua đi bán lại ngắn hạn cũng bị siết.

Thế là anh em lại lên mạng than: nước mình có mỗi một công nghệ là phân lô bán nền, giờ cấm nốt thì lấy gì mà sống.

Nói thế đúng được một nửa. Ở mình làm gì rốt cuộc cũng dễ chui về đất. Doanh nghiệp nhỏ có đồng tiền mặt nào trong công ty là rút ra mua đất, nên ngân hàng hạ lãi bao nhiêu cũng chẳng nắn được đồng vốn nào vào xưởng. Ông này cắm đất vay tiền mua đất của ông kia, ông kia lại cắm đất mua đất của ông khác, nhiều nhà thế chấp cho nhau mà ít ai làm ra nổi con ốc vít.

Thực ra anh em nhầm tầng. Phân lô bán nền chưa bao giờ là mô hình kinh tế, nó chỉ là cái van. Mô hình của mình là Nhà nước kiến tạo phát triển, học lại của Hàn, Nhật, Đài, Trung. Trong mô hình đó giá đất chưa bao giờ là giá thị trường. Tổng bí thư nói thẳng rồi: không tư nhân hoá đất đai, Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất. Van là của Nhà nước.

Sẽ có bạn vặn: cấm phân lô mà đại đô thị vẫn mọc như nấm, Olympic Hà Nội hơn 9.100 ha, Hạ Long Xanh cỡ 4.100 ha, khởi công từ cuối năm ngoái, năm nay xây ầm ầm. Khoá kiểu gì?

Đúng, van đất không đóng. Nửa đầu năm dư nợ bất động sản còn tăng 8,3%, nhanh hơn tổng tín dụng 7,41%, chiếm cỡ một phần tư tổng dư nợ cả nước. 18 dự án của ba ông lớn còn được Ngân hàng Nhà nước cho không tính vào hạn mức tín dụng. Cái đổi là người cầm vòi. Trước đây tiền bơm diện rộng, ai có sổ đỏ cũng cắm được, cũng cắt lô bán được. Giờ tiền vay dồn về vài chủ đầu tư được chọn, giao cả nghìn ha, tự làm đường, xây nhà rồi mới bán. Ngâm đất thì bị chặn. Làm trọn gói thì được bơm.

Tiền năm nay không về lô nền của anh em nữa. Nó về vài ông lớn làm đô thị trọn gói, và về nhà máy. Tám tháng đầu năm sản xuất công nghiệp tăng 11,9%, vốn ngoại đăng ký 40,63 tỷ đô, tăng hơn một nửa, đầu tư công giải ngân hơn 509 nghìn tỷ, tăng gần một phần tư.

Anh lại nhớ ông Park Chung-hee bên Hàn. Ổng bơm tín dụng có chọn lọc cho mấy nhà Hyundai, Samsung, LG rồi ép chúng đi xuất khẩu kiếm đô về. Mình đang đi đúng cái đường chọn vài nhà to mà bơm. Chỉ khác là bên mình có cả nhà to làm đất.

Cái bị đánh không phải bất động sản, nó vẫn là mũi nhọn. Cái bị đánh là lợi nhuận đầu cơ. Năng suất thật tính bằng thặng dư lao động, khâu nào chỉ đứng giữa ăn chênh thì khâu đó là năng suất kém. Miếng đất phân lô xong vẫn là miếng đất ấy, chỉ đổi chủ với giá cao hơn. Đại đô thị cũng thế thôi, chỉ thật khi có người về ở, có việc làm. Khoanh nghìn ha rồi để đó thì vẫn là phân lô, có điều cỡ to hơn và nợ ngân hàng đứng sau lưng.

Vậy sao đất cứ phải là cái van? Vì nó là cách rẻ nhất để có tổng cầu khi chưa có năng suất. Nước đi sau cần tăng trưởng ngay, đất có sẵn để thế chấp, thổi giá đất là nhanh nhất. Nhà nước không bỏ được cái van đó. Chỉ giật nó khỏi tay vạn người, dồn vào tay vài người cho dễ kiểm.

Nên phân lô có chết đâu. Nó chỉ to ra. Trước là vạn người cắt vạn lô nhỏ, giờ là vài người khoanh vài lô nghìn ha. Các cụ nói rồi: đánh chết cái nết không chừa.