--- title: "Tồn kho bất động sản 51.950 căn mà giá nhà chỉ lùi chậm: nợ giữ giá, tiền gửi của người chờ mua đang nuôi nợ" date: "2026-10-20" category: "Bất động sản" tags: ["Bất động sản"] url: "https://tienthatvaloihua.com/ton-kho-bat-dong-san-51-950-can-ma-gia-nha-chi-lui-cham-no/" summary: "Tồn kho bất động sản quý III lên khoảng 51.950 căn, giao dịch còn chừng 66% quý I, mà giá rao chỉ lùi 1-10%. Giá không do người mua giữ mà do món nợ đằng sau: hạ giá thì chủ mất vốn, ngân hàng nhận nợ xấu, nên cả hai cùng đảo nợ chờ." byline: "Tiền Thật và Lời Hứa" --- Ngày 13/10 Ban Chỉ đạo Trung ương về nhà ở đưa số: quý ba hàng tồn khoảng 51.950 căn, quý hai mới khoảng 39.284, tức thêm chừng 32% trong ba tháng (quý hai mới 25 địa phương báo, quý ba là 27). Thứ trưởng còn dặn thêm một câu: đây là số chủ đầu tư tự khai, mới 27 trên 34 địa phương báo, ngoài ra còn cả khối vốn dở dang. Vậy 51.950 là cái sàn, chưa phải cái trần. Người mua thì thưa dần. Quý hai giao dịch bằng 71,5% quý một, quý ba bằng 92% quý hai. Nhân vào, quý ba còn chừng 66% quý một. Hàng chất lên, khách bớt đi một phần ba, mà giá rao thứ cấp mới lùi chừng một đến mười phần trăm tuỳ nơi. Chợ vắng mà rau mới bớt vài đồng. Lạ. Cơ mà giá nhà không do người mua giữ. Nó do món nợ đằng sau giữ, nhất là những căn đang gánh vay. Lấy căn nhà 10 tỉ. Chủ bỏ 3 tỉ, vay ngân hàng 7 tỉ. Giá về 9 tỉ, chủ mất 1 tỉ, còn xót được. Về 7 tỉ là trắng tay, 3 tỉ bay sạch. Thủng dưới 7 tỉ thì cái lỗ nhảy sang sổ ngân hàng, chủ mà ngừng trả thì thành nợ xấu. Mà nợ xấu, nói cho gọn, là món nợ không chịu giảm giá. Vậy nên chủ không dám hạ, ngân hàng cũng chẳng muốn chủ hạ. Hai bên ngồi canh nhau như hai cụ đánh cờ tướng ngoài hiên, ván cờ mấy năm chưa ai chịu đi nước nào, chỉ rót trà đảo nợ. Người mua bằng tiền vay thì nhẩm cũng ra: vay cố định chừng 10,9% một năm, cho thuê ở Hà Nội thu chừng 3%. Vay trọn giá thì mỗi năm âm tám điểm, vay bảy phần mười như căn nhà trên thì âm chừng năm điểm trên giá nhà, tháng đầu đã lỗ dòng tiền. Chả ai dại. Người cầm tiền mặt thật thì đợi giá sỉ, mà giá sỉ chỉ ra khi có người bị ép bán. Giá căn nhà của mình không do mình quyết, do thằng hàng xóm cùng dự án kẹt tiền quyết. Chừng nào ngân hàng còn đảo được nợ thì chưa có nhiều người bị ép, giá cứ treo trên bảng như ảnh cưới treo phòng khách: ai cũng biết chụp từ đời nào rồi, chẳng ai nỡ tháo. Hỏi đảo nợ lấy tiền ở đâu ra? Ở chính túi người đang đứng ngoài chờ nhà rẻ. Tiền gửi dân cư cuối tháng 5 lên 10,826 triệu tỷ, kỷ lục. Tín dụng chạy nhanh hơn huy động, ngân hàng cho vay vượt quá 110% số tiền huy động được, Ngân hàng Nhà nước còn nới cách đo cho cái bồn chứa thêm được nợ. Người chờ mua gửi tiết kiệm, ngân hàng cho vay bất động sản chừng một phần tư dư nợ, nên có thể một phần khoản đó đang nuôi món nợ giữ giá căn nhà người ấy định mua. Mình góp tiền giữ giá cho chính căn nhà mình chưa mua nổi. Há chẳng sướng ru? Phật bảo dính mắc là khổ. Ông chủ hàng dính chặt vào cái giá cũ mà chưa thấy khổ, vì cái khổ đã được chia nhỏ ra khắp các sổ tiết kiệm, mỗi sổ một tí, chẳng sổ nào thấy đau. Giá cả vốn vô thường. Chỉ có nợ là thường. Năm 2010, 2011 cũng y vậy: giá tăng nóng một khúc, hàng tồn vẫn ế, giá vẫn cao. Tín dụng bị siết từ 2011, phải tới 2012 giá mới xả thật. Lần này nhiều khả năng cũng vậy. Giá lớp hàng ế nhiều khả năng chỉ xuống thật vào ngày ngân hàng hết đảo được nợ. Ngày đó chẳng ai thông báo trước, chỉ thấy hàng xóm treo biển bán gấp. --- Chốt lại: Lãi vay mua nhà còn quanh 10,9% mà cho thuê chỉ chừng 3% thì người mua bằng đòn bẩy còn đứng ngoài. Hai con số kéo lại gần nhau, hoặc hàng xóm bắt đầu treo biển bán gấp, mới là lúc giá lớp hàng ế xuống thật. Nợ giữ giá thì rõ rồi. Nhưng tới ngày ngân hàng hết đảo được nợ, ai được quyền ôm đống hàng tồn ấy và đặt giá đáy? Đúng chỗ ai được ôm hàng tồn và đặt giá đáy, bài này bóc: [Trái phiếu bất động sản đáo hạn cuối năm: ai được ôm hàng tồn và đặt giá đáy](https://tienthatvaloihua.com/trai-phieu-bat-dong-san-dao-han-cuoi-nam-ai-duoc-om-hang-ton/) Nguồn: Tồn kho bất động sản quý III khoảng 51.950 căn: Dân trí, 13/10/2026 (https://dantri.com.vn/thoi-su/pho-thu-tuong-gia-nha-van-vuot-kha-nang-chi-tra-cua-dai-da-so-nguoi-dan-20261013111935105.htm); Giao dịch quý III khoảng 92.004, bằng 92% quý II: Báo Đấu thầu, 13/10/2026 (https://baodauthau.vn/ton-kho-bat-dong-san-tang-quy-iii2026-ghi-nhan-khoang-92004-giao-dich-thanh-cong-post209850.html); Tồn kho quý II khoảng 39.284 căn: CafeF, 05/09/2026 (https://cafef.vn/ton-kho-bds-quy-ii-2026-tang-22-46-dat-nen-mat-gia-thanh-khoan-tram-lang-188260905092338811.chn); Giá rao chung cư, đất nền quý III giảm 1-10%: Dân trí, 17/10/2026 (https://dantri.com.vn/bat-dong-san/gia-chung-cu-dat-nen-ha-nhiet-khap-noi-co-hoi-mua-nha-rong-hon-20261017173320034.htm); Lãi vay mua nhà cố định bình quân 10,9%: Dân trí, 03/09/2026 (https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thang-9-cac-ngan-hang-dang-cho-vay-mua-nha-lai-suat-bao-nhieu-20260903083127075.htm); Lợi suất cho thuê căn hộ khoảng 2,3-3,4%: CafeF, 14/10/2026 (https://cafef.vn/bo-tien-ty-dau-tu-nha-cho-thue-luc-nay-chuyen-gia-chi-ra-2-con-so-can-dat-loi-suat-4-5-lap-day-80-85-188261014154838957.chn); Dư nợ bất động sản chiếm 25,39% dư nợ nền kinh tế: CafeF, 13/10/2026 (https://cafef.vn/pho-thong-doc-cap-nhat-so-lieu-moi-nhat-ve-du-no-cho-vay-bat-dong-san-188261013210744426.chn); Tiền gửi dân cư 10,826 triệu tỷ cuối tháng 5/2026: VietNamNet, 6/2026 (https://vietnamnet.vn/tien-gui-ngan-hang-lap-ky-luc-vuot-10-82-trieu-ty-dong-2539428.html).