---
title: "Chung cư giảm sâu hay chỉ lộ mặt"
date: "2026-09-08"
category: "Bất động sản"
tags: ["Bất động sản"]
url: "https://tienthatvaloihua.com/chung-cu-giam-sau-hay-chi-lo-mat/"
summary: "Nghị định phạt việc dùng căn hộ sai mục đích không kéo cả thị trường chung cư giảm sâu, vì giá chung cư neo vào giá đất và dòng tiền, không vào công năng kinh doanh. Nó chỉ ép phân hoá: căn để ở thật đứng giá, căn mua để khai thác thì lộ mặt. Muốn giảm sâu phải nhìn tín dụng và giá đất."
byline: "Tiền Thật và Lời Hứa"
---
Có cái nghị định 339, phạt tới trăm ba chục triệu nếu dùng căn hộ chung cư không phải để ở, hiệu lực từ cuối tháng 8. Thế là nhiều người mừng rơn, kết luận luôn: từ nay cấm kinh doanh, cấm cho thuê ngắn ngày, chung cư chỉ để ở thôi, vậy giá chung cư sắp giảm sâu.

Anh đọc mà thấy nhảy cóc hơi xa.

Trước hết gỡ cái tin ra đã. Cấm dùng chung cư sai mục đích không phải cái gì mới, Luật Nhà ở cấm lâu rồi, 339 chỉ nâng mức phạt lên gấp ba, từ hai ba chục triệu lên trăm ba. Và nó không cấm cho thuê: cho thuê để ở vẫn được, chỉ cấm biến căn hộ thành văn phòng, cửa hàng, chỗ lưu trú ngắn ngày. Tức là nhà nước ép cái căn hộ về đúng cái nó sinh ra để làm, cho người ta ở.

Còn chuyện giá giảm sâu thì là đếm nhầm chân.

Giá chung cư nó đứng trên cái gì? Không phải trên chuyện cái căn hộ đó được ngăn ra làm văn phòng hay cho khách thuê theo đêm. Chung cư là hàng đẻ ra từ đất. Giá đất là giá vốn, cộng đầu cơ, cộng tiền bơm vào. Cứ một mớ tiền không có chỗ chạy là nó dồn vào chung cư, căn ba tỉ đẩy lên sáu tỉ, chả liên quan gì tới việc căn đó có ngăn ra cho thuê làm văn phòng được hay không. Cái đỡ giá là đất với dòng tiền, không phải cái công năng kinh doanh.

339 chỉ cắt đúng một lớp: lớp mua căn hộ về không để ở mà để vắt dòng tiền, officetel, văn phòng, airbnb. Lớp này định giá bằng tiền cho thuê khai thác, cắt đường khai thác thì nó hụt chân thật. Nhưng lớp căn hộ có người ở thật thì không định giá kiểu đó, ai cũng cần chỗ chui ra chui vào, nên nó gần như không nhúc nhích.

Nên cái xảy ra không phải cả thị trường rơi, mà là phân hoá. Căn có người ở thật đứng, thậm chí về đúng cái giá của một chỗ để ở. Căn mua chỉ để úp bô người sau, không có người ở cuối cùng, thì lộ mặt là hàng rác, rớt. Nghị định không đánh sập giá, nó lột cái mặt nạ khai thác ra khỏi cái nhu cầu ở thật.

Muốn chung cư giảm sâu thật thì phải chạm cái chân nó đứng: siết tín dụng chảy vào bất động sản, hoặc kéo giá đất xuống bằng thuế. Cái đó 339 không làm. Mà mấy chính sách siết kiểu này xưa nay cũng chỉ đưa giá về không giảm sâu cũng không tăng nóng, cho dân từ từ tích cóp mua nổi chỗ ở, chứ nhà nước có muốn nó sập đâu, sập thì loạn.

Nên đừng nhìn cái nghị định phạt để đoán giá. Muốn biết chung cư đi đâu thì nhìn tín dụng với giá đất. Còn 339 chỉ làm một việc, tách cái căn để ở ra khỏi cái căn để đánh quả.