---
title: "Bất động sản · Tuần 37 · Giá của kẻ đã hết cửa ngân hàng"
date: "2026-09-07"
category: "Report Tuần"
tags: []
url: "https://tienthatvaloihua.com/bat-dong-san-tuan-37-gia-cua-ke-da-het-cua-ngan-hang/"
summary: "Ngành bất động sản chạy bằng tiền vay, mà ngân hàng đang khoá cửa chính: tháng 8 có 23 trong 28 lô trái phiếu là của chính ngân hàng, địa ốc gần như không chen vào. Cửa phụ là trái phiếu lãi 12-13%, bước qua là tự khai đã hết cửa ngân hàng. Ba chủ đầu tư cùng khất nợ trong một tuần, đỉnh đáo hạn dồn vào tháng 12 khoảng 23.700 tỷ."
byline: "Tiền Thật và Lời Hứa"
---
Cuối tuần, bất động sản kêu răng rắc. Anh điểm coi chỗ nào sắp gãy.

Cả cái ngành này chạy bằng tiền vay. Mà đã vay thì có ngày phải trả, không ông nào vay để đó mãi được. Tuần rồi cái ngày phải trả bắt đầu gọi tên vài ông. Mỗi tay trong sòng để lại một dấu:

- Ngân hàng khoá cửa chính. Tháng 8 cả thị trường phát hành 28 lô trái phiếu thì 23 lô là của chính ngân hàng, địa ốc gần như không chen vào được. Room tín dụng cho đất vẫn bị chặn, không cho vượt tốc độ tăng chung. Cửa chính khoá.

- Trái phiếu là cửa phụ, mở nhưng gác giá cắt cổ. Tandoland vay 13% một năm kỳ hạn năm năm, Vinhomes 12,5% ba năm, trong khi ngân hàng quốc doanh huy động quanh 8%. Chênh năm điểm. Ai bước qua cửa này là tự khai mình đã hết cửa kia.

- Chủ đầu tư giơ tay xin khất. Trong đúng một tuần ba ông cùng nói không trả nổi: Bông Sen 4.800 tỷ gốc cộng 3.009 tỷ lãi vì bị phong toả tài khoản, No Va Thảo Điền 2.021 tỷ, Hưng Thịnh Land 1.420 tỷ. Hàng thì gồng, tồn kho nhà thấp tầng quý II tăng 46,4% mà giá rao chỉ chịu bớt 2-3%. Chưa ai chịu cắt lỗ.

- Nhà nước khoá tiền nhưng mở sổ. Nghị định 326 hiệu lực 1/9 gắn cho mỗi thửa đất một mã mười hai số, bắt công khai quy hoạch, giá đất, phương án bồi thường lên VNeID. Rồi mở luôn ba phiên đấu giá đất Hà Nội trong tháng, thửa rẻ nhất Hát Môn 9 triệu một mét, thửa đắt nhất Cầu Giấy 176 triệu, chênh nhau mười chín lần. Khoá tiền, mở sổ, bán đất.

Bốn cái dấu đó chung một nghĩa mà không tay nào tự khai: chênh năm điểm giữa 13% và 8% không phải giá của rủi ro dự án, nó là giá của cái ghế vừa bị đá khỏi ngân hàng. Ông nào trả nổi mười ba phần trăm suốt năm năm mà vẫn có lãi thì thặng dư ấy moi ở đâu ra? Moi ở người mua nhà cuối cùng, hoặc ở đợt phát hành sau. Tức là lấy tiền người tới sau trả người tới trước. Mười ba phần trăm không phải lãi, nó là giấy báo tử trả góp. Chừng nào còn người mua tiếp thì vòng còn quay, cửa ngân hàng khép lại thì vòng đứng. Mà tới 40% lượng trái phiếu sắp đáo hạn nằm trong tay nhóm từng chậm trả hồi 2023-2024, nghĩa là cái vòng đó đã đứng với họ một lần rồi.

Cũng phải nói cho sòng phẳng: ngày ba ông công bố thì nằm trong tuần, chứ ông Hưng Thịnh chậm từ 21/8. Nhưng ba tiếng xin khất dồn về một cục trong bảy ngày thì tự nó thành cái mạch, không còn là tai nạn lẻ.

Nên tháng 9 này có hai chỗ để nhìn. Ba phiên đấu giá Hà Nội là phép đo sạch: vùng ven Hát Môn mà ế trong khi lõi Cầu Giấy vẫn tranh nhau thì tiền chưa rút khỏi đất, nó chỉ đang co về chỗ chắc. Xa hơn là tháng 12, lúc tấm lịch đáo hạn điểm hết một lượt, riêng tháng đó đã hai mươi ba nghìn bảy trăm tỷ. Ai còn gồng được tới đó bằng tiền vay mười ba phần trăm thì tự nghe cái chuông đang gọi tên mình…